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截至今年7月底,香港楼价已连涨27个月。但今年8月以来,香港银行业开始加息,香港楼市开始出现了降温的迹象。最新数据显示,香港11月的住宅销售量同比下降高达54%,新屋销售也跌至了三年来最低水平,楼市调整有继续深化趋势。

市场分析人士表示,香港楼价长期居高不下,存在泡沫。今年9月底香港银行业十余年来首次上调最优惠贷款利率,导致供楼压力上升。而由于市场预期美联储12月加息机会极大,香港年底前跟随升息的预期也随之升温,因此机构预期楼价和成交数据将继续走低,明年楼价最高或回调40%。

11月成交量成交额双腰斩

今年8月以来,香港楼市已现拐点迹象,包括蓝筹盘降价、豪宅地块流拍、豪宅折价出售、“准地王”流拍等。最新数据显示,此轮楼市调整有逐渐深化的趋势。12月4日,据香港土地注册处数据,香港11月住宅销售额为260亿港元,较去年同期538亿港元下降51.6%。11月份住宅销售量为2635套,去年同期为5694套,同比下降54%。从楼宇买卖合约数据来看,从今年6月住宅楼宇成交达到顶峰后,便开始了为期5个月的下行趋势。11月的合约数据无论是同比和环比,都出现大幅下降。

美联物业数据显示,香港11月新屋销售额也已跌至2016年第一季度以来的最低水平,较10月出现明显的进一步下跌。此前香港10月新屋销售额降至16个月最低水平,10月新屋交易数量已经降为9月份的一半左右。

此外,中原城市领先指数(Centa-CityLeadingIndex)显示,香港11月房价环比跌幅达3.43%,已连续两个月下跌,为2016年以来持续时间最长的下跌。从8月份的峰值来看,房价已经下跌了约5%。分区域看,香港岛环比下跌3.01%,九龙环比下跌5.3%;新界(东)环比下跌1.93%,新界(西)环比下跌4.27%。

市场分析人士表示,超低息环境的结束、高企的房价和不可持续的买家负担能力,使香港楼市必然面临拐点,而目前来看,楼价较峰值仅下跌5%,下行趋势刚刚开始。里昂证券表示,香港房地产市场目前正经历15年来最差的宏观环境,利率上升、经济放缓和人民币贬值正冲击着香港楼市;高盛集团在最近的一份研报中预计,到2020年香港金管局将与美联储同步加息,届时香港楼市将出现15%至20%的回调;长实执行董事赵国雄表示,去年长实已经卖出住宅新盘套现达500多亿港元,创历史纪录,并认为2019年香港楼价可跌25%至30%;香港耀才证券甚至预计,未来两年内香港住宅价格跌幅或达40%。

年底加息预期升温拖累楼市

业内人士表示,香港楼市接下来面临的最直接负面因素,还将来自于加息。此前香港财政司司长陈茂波曾表示,展望明年,利率继续上升无可避免。预期美国的加息会持续进行,这对美元汇率和全球利率都有影响。而香港超低息的年代,不但结束,可能还会逐步加息,资产市场的风险不能忽视。他还曾警告称,置业人士的供楼负担将会加重。

东亚银行表示,近日香港银行间短期拆息急速上扬,不仅与新股集资冻结资金有关,还受市场预期美联储12月大概率加息的影响。此外,年底将近,银行需要为明年的头寸做准备,结算压力增加,也造成市场流动性趋紧,因此不排除银行间1个月拆息会重新涨上2厘的水平。资金面趋紧和短期拆息的急速上升有可能成为香港银行业再次加息的诱因。此外,随着12月美联储加息,资金或回流美国,港元汇率一旦转弱,也将推动银行间加息。

华侨永亨银行表示,港元拆息上周开始明显反弹,12月仍会进一步上扬。如果1月期港元拆息重返2厘或以上,而银行又需要以调升定存利率以吸引资金,那么就有可能驱使银行再加息12.5个基点。预计至明年底前香港仍有2至3次的加息机会。

在全面加息背景下,香港住宅按揭贷款利率上升,将直接打压资产价格。香港的中长端贷款利率和短端政策利率是高度相关的,在短期港币利率一次次触及近10年新高后,9月香港最优惠贷款利率上调至5.125%,住房贷款利率也创近10年来最高值,此后香港楼市出现了明显的下行趋势。而目前来看,市场预期美联储12月加息几乎板上钉钉,业内人士估计香港银行业年底前将如9月般跟随美联储加息12.5个基点。


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